안녕하세요. 청라부동산 친구입니다.
오늘은 임대차 계약 작성후 계약만기 후 묵시적갱신에 대해
알기 쉽게 설명해드리는 시간을 가지려고 합니다.
"묵시적갱신"이란 단어가 참 새로운 분들도 참 많을텐데요.
우선 "묵시적 갱신"이 무엇인지 부터 설명을 드리도록 하겠습니다.
"묵시적 갱신"이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터
2개월(2020년 12월 10일 이후체결, 갱신된 임대차 적용)전까지의 기간에
임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나,
계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는
그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.
(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).
이렇게 임대인과 임차인의 별도의 계약조건의 변경이 없을 경우
기존의 임대차 계약이 자동으로 갱신되는 것을 "묵시적갱신"이라고 합니다.
임대차 계약의 "묵시적갱신" 존속기간은 2년인데요.
이후 갑작스러운 사정으로 인해 임차인이 계약을 해지하고 싶을때는
임대인에게 계약해지를 요구하실 수 있습니다.
임차인의 계약해지 통보후 임대인은 최대 3개월 후
임차인에게 보증금을 반환해주고 계약을 해지해야합니다.
임대인 또한 "묵시적갱신"이후 임차인에게 계약해지를 요구할수 있는데요.
임대인의 계약해지 조건을 알려드리겠습니다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우.
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부
또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여
목적물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.
임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거
또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.
건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우.
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.
임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우.
위의 내용에 부합되는 조건이 되신다면 임대인은 임차인에게
임대계약의 해지를 요청할수 있으며, 임차인이 이에 따르지 않을 경우
손해배상도 청구하실수 있습니다.
"묵시적갱신"이후 임차인이 일방적으로 계약을 해지할때
가장 큰 문제가 되는 것이 청라부동산 중개수수료를 누가 부담 할지인데요.
"원인을 제공한 임차인이 내는 것이 맞다!"
"주택임대차보호법에는 임대인이 부담해야한다고 규정되어 있다"
위 두가지 의견들로 임차인과 임대인 사이에 갈등이 있는데요.
"묵시적갱신"을 통보하고 3개월 기간안에 새로운 임차인과 계약이 되었다면
기존의 임차인이 청라부동산 중개수수료를 부담하고
"묵시적갱신"을 통보하고 3개월 기간 후에 새로운 임차인과 계약이 되었다면
임대인은 청라부동산 중개수수료를 부담하는 경우가 가장 많습니다.
하지만, 임대인과 임차인분이 서로 협의하셔서
청라부동산 중개수수료를 반반씩 부담하시는 경우도 많은데요.
제 경험속 기억에는 원인을 제공하는 임차인분이
생각지도 않은 계약해지통보를 받은 임대인분을 배려하며
청라부동산 중개수수료를 반반씩 내도록 제안하던
임차인분이 가장 인상깊었었던것 같습니다.
서로 이해하고 배려하며 대화를 진행해가고 환하게 웃으며
일을 마무리하는 즐거움이 있었던 기억이 있습니다.
오늘 하루도 소중한 추억들로 행복하시길 바래요^^
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